12 mar. 2016

DIVORCIO Y COMUNIDADES DE PROPIETARIOS, ¿UN TANDEM MAL AVENIDO?

febrero 2016

Visto para Sentencia, se escucha en la sala del Juzgado. A partir de ese momento los implicados piensan, erróneamente, que todo ha terminado y que esa sentencia que llevan bajo el brazo será una especie de cura milagrosa para todos los conflictos pasados, y los que están por venir. Sin embargo, habitualmente, este escenario de calma aparente no tarda en desmoronarse cuando comienzan los problemas inherentes a la ejecución del fallo judicial.

Un problema asiduo en estos casos lo encontramos en el abono de las cuotas de comunidad del domicilio familiar siendo, seguramente, la situación más recurrente la de una vivienda en copropiedad cuyo uso se ha adjudicado a uno de los cónyuges al atribuirle en exclusiva la guarda y custodia de los hijos menores de edad.

A lo largo de los últimos años, con carácter mayoritario, las Audiencias Provinciales han venido pronunciándose a favor de que la obligación de pago de las cuotas ordinarias de comunidad de la vivienda deben recaer sobre el ex cónyuge que la usa y disfruta, ya que reconocer lo contrario resultaría excesivo y abusivo para aquél que no disfruta de la misma. 

SENTENCIA DEL T.S. DE 25 DE SEPTIEMBRE DE 2014 

Existiendo pronunciamientos judiciales contradictorios, y con la finalidad de adoptar un criterio unificado al respecto, nuestro Alto Tribunal, en sentencia con interés casacional de 25 de septiembre de 2014, ha establecido dos puntos esclarecedores y determinantes al abordar la legitimación pasiva de la deuda y, sin perjuicio de ello, las acciones de repetición entre copropietarios. En dicho sentido su pronunciamiento, al amparo del art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, resulta contundente al concluir que ambos cónyuges, siempre que los dos revistan la condición de propietarios, estarán obligados frente a la comunidad a su abono, sin perjuicio de los acuerdos privados o pronunciamientos judiciales sobre atribución del uso de la vivienda tras el divorcio. 

No obstante, ¿qué ocurre si como propietario de una vivienda, respecto de la cual no tengo el uso y disfrute de la misma porque se ha atribuido a mi ex pareja en virtud de un pronunciamiento judicial de atribución de vivienda contenido en una sentencia de divorcio, recibo una reclamación por impago de cuotas de comunidad?, ¿debo abonarla?, ¿en qué porcentaje? Pues bien, en virtud de la sentencia del Tribunal Supremo anteriormente referenciada las respuestas a estos puntos han quedado rotundamente definidas. En efecto, no sólo tendré que hacer frente a la deuda que se me reclama por ser el propietario de la vivienda sino que también, llegado el caso, al ser una deuda solidaria tendré que asumir el 100% de lo reclamado, aunque a mi ex pareja le corresponda asumir un 50% por resultar copropietaria/o. 

De presentarse la situación anteriormente descrita como propietario de la vivienda podré ejercitar un derecho de repetición contra mi ex pareja; pero, ¿sólo podré reclamarle el 50%? O, en caso de que se le hubiera adjudicado el uso y disfrute de la vivienda, ¿el 100% de lo abonado? Aquí el punto determinante radica en saber si se ha establecido o no una atribución de la vivienda familiar a favor de uno de los cónyuges. Por tanto, de encontrarse atribuida la vivienda a mi ex pareja, tendré derecho a reclamarle el 100% de la deuda con la comunidad, aunque dicha obligación (abono de cuotas ordinarias de comunidad) no se encuentre expresamente reflejada en la resolución judicial. 

TIPOS DE GASTOS 

Con todo, resulta ilustrativo definir los diferentes tipos de gastos relacionados con la vivienda y la proporción de obligación que deben asumir las partes, existiendo gastos derivados del uso de la vivienda (suministros, cuotas de la comunidad de propietarios ordinarias...) y gastos comunes inherentes a la propiedad (cuotas de la comunidad de propietarios extraordinarias, los impuestos municipales, el seguro de la vivienda...). Los primeros deberán asumirse por el usuario, y los últimos, por los propietarios en partes iguales, pues estos últimos se producen con independencia del uso de la vivienda y benefician a la propiedad. 

De la misma manera diferenciaremos entre obras de simple conservación y uso, a las que tendrá que hacer frente el usuario, de obras de revalorización del inmueble las cuales, al beneficiar a la propiedad en su conjunto, deberán asumirse por los propietarios en partes iguales. 

Hasta ahora, hemos desarrollado quizás la situación más común en un proceso de divorcio pero, ¿qué pasa si la vivienda es propiedad exclusiva del cónyuge no custodio? Pues en este caso la respuesta continúa en la línea de lo desarrollado: la legitimación pasiva frente al posible impago de una cuota de comunidad recaerá sobre el propietario de la vivienda, incluso cuando no tenga adjudicado su use y disfrute, y sin perjuicio de las facultades de repetición que pueda ejercitar contra el cónyuge custodio conforme al contenido de la sentencia judicial de divorcio. 

Y, ¿si la vivienda familiar es alquilada y se la queda el cónyuge custodio? En este caso, el obligado ante la comunidad sigue siendo el propietario de la vivienda. Luego, habrá que determinar quién figura como parte arrendataria. Si constan ambos progenitores, y se ha pactado en el contrato que las cuotas de comunidad sean abonadas por la parte arrendataria, el propietario vendrá obligado a su abono pero podrá ejercer su derecho de repetición contra quienes consten como arrendatarios, sin perjuicio de que uno de ellos no disfrute del uso de la vivienda. 

Para concluir, la experiencia en el ámbito familiar nos dice que tras finalizar un procedimiento contencioso se producen numerosas circunstancias que no encuentran respuesta clara en las resoluciones judiciales. Esta incómoda supervivencia del conflicto más allá del fallo tiene su explicación en que existen puntos de conexión entre las partes que perdurarán tras la ruptura emocional, tales como son los hijos o la copropiedad de bienes inmuebles. Es decir, que de alguna manera, e inevitablemente, las ex parejas continuarán vinculados no “hasta que la muerte les separe”, pero sí durante bastantes años más. 

Por ello también debemos orientar al cliente para que actúe diligentemente con aquellas personas, comunidades y organismos con los cuales haya contactado como núcleo familiar, como es el caso de las comunidades de propietarios, a las que debemos informar para que tengan conocimiento fehaciente de nuevos domicilios donde tienen que notificar a la otra parte por deudas o compromisos inherentes a la vivienda. 

Diariamente nos encontramos con escenarios en los que se hace necesario acudir a fórmulas alternativas de solución de conflictos, como pueda ser la mediación o la negociación, las cuales nos ofrecen la flexibilidad, la eficacia y la inmediatez que nuestros clientes necesitan. Pues está claro que hay algo que ni el dinero ni ninguna sentencia favorable les devolverá jamás: el tiempo perdido.

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